Resposta rápida: a caução é a garantia mais barata no longo prazo, porque o valor (até 3 aluguéis) volta para você no fim do contrato, mas exige dinheiro parado na entrada. O seguro-fiança dispensa fiador e é aprovado rápido, mas é um custo anual que não é devolvido. O fiador não custa nada ao inquilino, mas depende de alguém com imóvel e renda disposto a assumir a dívida em caso de atraso. A melhor escolha depende do dinheiro que você tem disponível hoje, da sua análise de crédito e de quem pode ser seu fiador.
Na hora de alugar, a garantia costuma ser a etapa que mais trava o fechamento. Saber como cada modalidade funciona, quanto custa e o que a lei permite ajuda a escolher com segurança e a chegar ao atendimento com a documentação certa.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre as garantias
A Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, define no artigo 37 quatro modalidades de garantia que o proprietário pode exigir:
- caução, em dinheiro, bens móveis ou imóveis;
- fiança, o fiador;
- seguro de fiança locatícia, o seguro-fiança;
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, pouco usada no aluguel residencial.
A mesma lei proíbe exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. A cobrança de duas garantias torna a exigência nula e é considerada contravenção penal (artigo 43, inciso II). Ou seja: você vai escolher uma delas, dentro das opções aceitas pela imobiliária ou pelo proprietário.
Fiador: como funciona
O fiador é a pessoa que se compromete a pagar o aluguel e os encargos se o inquilino não pagar. Imobiliárias costumam exigir que o fiador tenha imóvel próprio quitado, muitas vezes na mesma cidade, e renda compatível com o valor do aluguel.
Vantagens
- Não tem custo para o inquilino.
- Não exige dinheiro parado na entrada.
Desvantagens e riscos
- Encontrar alguém que aceite e cumpra os requisitos é difícil.
- O imóvel do fiador pode ser penhorado para pagar a dívida, mesmo que seja o único imóvel da família. Em 2022, o STF fixou a tese de que é constitucional a penhora do bem de família do fiador em contratos de locação residencial ou comercial (Tema 1.127).
- Salvo previsão contrária no contrato, a fiança vale até a devolução das chaves, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado (artigo 39).
- Se a locação passar a prazo indeterminado, o fiador pode pedir para sair, mas continua responsável por 120 dias após notificar o proprietário (artigo 40, inciso X).
Seguro-fiança: como funciona
No seguro-fiança, uma seguradora garante ao proprietário o pagamento do aluguel e dos encargos se o inquilino atrasar. Pela lei, ele cobre a totalidade das obrigações do inquilino (artigo 41), e a cobertura exata depende da apólice: aluguel, condomínio, IPTU, contas de consumo e danos ao imóvel podem estar incluídos.
Quanto custa o seguro-fiança
Em geral, o seguro-fiança custa o equivalente a uma a três vezes o valor do aluguel mensal por ano, conforme o perfil de crédito do inquilino, o valor da locação e as coberturas contratadas. O pagamento pode ser à vista ou parcelado, e o valor não é devolvido no fim do contrato.
Vantagens
- Dispensa fiador e não exige grande valor na entrada.
- A aprovação costuma sair em pouco tempo, após análise de crédito.
Desvantagens
- É um custo que se repete a cada renovação da apólice.
- Depende de aprovação cadastral: renda, histórico financeiro e restrições no CPF.
- Se a seguradora pagar o proprietário, ela cobra depois o inquilino pelo valor que desembolsou.
Caução: como funciona
A caução é um valor ou bem dado como garantia. A forma mais comum é a caução em dinheiro, que pela lei não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança. No fim do contrato, se não houver débitos, o valor é devolvido ao inquilino com os rendimentos (artigo 38, § 2º).
A caução também pode ser em bens móveis, registrada em cartório de títulos e documentos, ou em imóvel, averbada na matrícula. No mercado, algumas imobiliárias aceitam ainda o título de capitalização como forma de garantia em dinheiro.
Vantagens
- O dinheiro volta para você no fim da locação, corrigido pela poupança.
- Não depende de fiador nem, em geral, de análise de seguradora.
Desvantagens
- Exige ter até três aluguéis disponíveis na assinatura, além das despesas da mudança.
- Cobre no máximo o valor depositado. Por isso, alguns proprietários preferem outras garantias em aluguéis mais altos.
Comparativo das garantias de aluguel
| Critério | Fiador | Seguro-fiança | Caução em dinheiro |
|---|---|---|---|
| Custo para o inquilino | Nenhum | Cerca de 1 a 3 aluguéis por ano | Nenhum (valor é devolvido) |
| Dinheiro na entrada | Não | Primeira parcela ou valor anual | Até 3 aluguéis |
| Devolução no fim | Não se aplica | Não | Sim, com rendimento da poupança |
| Depende de terceiros | Sim, do fiador | Sim, da aprovação da seguradora | Não |
| Risco para outra pessoa | Alto: o imóvel do fiador pode ser penhorado | Nenhum | Nenhum |
| Agilidade | Depende da análise do fiador | Alta, após análise de crédito | Alta |
Exemplo: em um aluguel de R$ 2.500, a caução máxima seria de R$ 7.500, devolvidos no fim do contrato. O seguro-fiança ficaria, em média, entre R$ 2.500 e R$ 7.500 por ano, sem devolução. Em um contrato de 30 meses, a caução sai mais barata para quem tem o dinheiro disponível na entrada.
Qual garantia escolher conforme o seu perfil
Você tem uma reserva e quer pagar menos no total
A caução tende a ser a melhor opção: o valor volta para você no fim, corrigido.
Você não tem fiador nem reserva, mas tem bom histórico de crédito
O seguro-fiança é o caminho mais rápido. Compare o custo anual com o tempo previsto de locação.
Você tem um familiar com imóvel quitado disposto a ajudar
O fiador evita custos, mas converse abertamente sobre os riscos: o imóvel dele responde pela dívida em caso de atraso.
Você é estudante ou está no primeiro aluguel
Sem renda comprovada, a análise do seguro pode ser difícil. Nesses casos, a caução ou um fiador da família costumam ser as alternativas viáveis.
Documentos que costumam ser pedidos
- Documento de identidade e CPF do inquilino e, se houver, do fiador.
- Comprovantes de renda dos últimos meses.
- Comprovante de residência.
- Para o fiador: matrícula atualizada do imóvel e comprovantes de renda.
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. As garantias aceitas em cada imóvel são definidas pelo proprietário e pela imobiliária.
Como a Imobi ajuda
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Perguntas frequentes sobre garantias de aluguel
Qual é a garantia de aluguel mais barata?
A caução em dinheiro, porque o valor depositado é devolvido no fim do contrato, com o rendimento da poupança, se não houver débitos. O fiador não custa nada ao inquilino, mas transfere o risco para outra pessoa.
O proprietário pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?
Não. A Lei do Inquilinato proíbe mais de uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e trata essa exigência como contravenção penal.
Qual o valor máximo da caução?
A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança, e os rendimentos pertencem ao inquilino.
Quanto custa o seguro-fiança?
Em geral, de uma a três vezes o valor do aluguel mensal por ano. O preço depende do perfil de crédito do inquilino, do valor da locação e das coberturas escolhidas. O valor pago não é devolvido.
O seguro-fiança é devolvido no fim do contrato?
Não. O seguro-fiança é o preço de uma cobertura, como qualquer seguro. Por isso, em contratos longos, ele pode sair mais caro do que a caução.
O imóvel do fiador pode ser penhorado?
Sim. Em 2022, o STF decidiu que é constitucional a penhora do bem de família do fiador em contratos de locação residencial e comercial. O fiador deve saber desse risco antes de assinar.
O fiador pode desistir da fiança?
Se a locação passar a prazo indeterminado, o fiador pode notificar o proprietário de que deseja sair. Ele continua responsável por 120 dias após a notificação, e o inquilino deve apresentar nova garantia.
Até quando vale a garantia?
Salvo disposição contrária no contrato, qualquer garantia vale até a devolução efetiva do imóvel, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado.
Estudante sem renda consegue alugar?
Sim, mas a aprovação do seguro-fiança costuma ser mais difícil. As alternativas mais comuns são a caução em dinheiro ou um fiador da família com imóvel e renda compatíveis.
Quem escolhe a garantia: o inquilino ou o proprietário?
O proprietário, com a imobiliária, define quais garantias aceita. O inquilino escolhe uma entre as opções aceitas para aquele imóvel.
