Resposta rápida: o imóvel na planta costuma ser pago em duas fases. Durante a obra, você paga a entrada e as parcelas direto à construtora, corrigidas pelo INCC. Na entrega das chaves, o saldo que falta é quitado à vista ou financiado no banco, no chamado repasse. Outra opção é o financiamento na planta direto com o banco, em que você paga juros de obra até a entrega e só depois começa a amortizar a dívida.
Comprar na planta permite entrar no imóvel com uma entrada diluída ao longo da obra e, em geral, por um preço menor do que o do imóvel pronto. Em troca, o comprador precisa planejar bem as duas fases do pagamento e acompanhar a correção do saldo até as chaves. Este guia explica como funciona cada etapa, quanto você precisa ter de entrada, como usar o FGTS e quais custos entram na conta em Porto Alegre.
Como funciona a compra de um imóvel na planta
Na compra na planta, você assina com a incorporadora um contrato de promessa de compra e venda de uma unidade que ainda será construída. O preço é definido no contrato, mas o saldo é corrigido por um índice até a entrega, normalmente o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).
As duas fases do pagamento
- Fase de obra: sinal na assinatura, parcelas mensais e, muitas vezes, parcelas intermediárias (os “balões”), pagas à construtora.
- Fase de entrega: com o habite-se, o saldo restante é pago de uma vez, com recursos próprios ou com financiamento bancário.
Em geral, o que você paga durante a obra forma a entrada, e o saldo das chaves é o que vai ser financiado. Por isso, quanto mais você pagar durante a obra, menor será a parcela do financiamento depois.
Os dois caminhos para financiar um imóvel na planta
1. Parcelas com a construtora e financiamento na entrega (repasse)
É o modelo mais comum em empreendimentos de médio e alto padrão. Você paga a entrada e as parcelas de obra à incorporadora e, perto da conclusão, pede o financiamento do saldo ao banco. O banco avalia o imóvel, analisa sua renda e, com o contrato assinado, paga o saldo à construtora. A partir daí, sua dívida passa a ser com o banco.
Ponto de atenção: a aprovação do crédito acontece perto das chaves. Se sua renda, seu score ou as regras do banco mudarem durante a obra, o valor aprovado pode ser menor do que o saldo. Vale fazer uma simulação no início e repetir a análise alguns meses antes da entrega.
2. Financiamento na planta direto com o banco (crédito associativo)
Nesse modelo, o banco entra desde o começo. Você assina o financiamento ainda durante a obra e, enquanto ela não termina, paga os chamados juros de obra (também conhecidos como taxa de evolução de obra), que variam conforme o andamento da construção. A amortização do saldo só começa depois da entrega.
A vantagem é saber desde cedo que o crédito está aprovado. Por outro lado, os juros de obra pesam no orçamento antes de você poder morar ou alugar o imóvel. Essa modalidade depende de o empreendimento ter convênio com o banco.
| Critério | Parcelas com a construtora + repasse | Financiamento na planta (crédito associativo) |
|---|---|---|
| Quando o banco aprova o crédito | Perto da entrega das chaves | No início, durante a obra |
| O que você paga durante a obra | Entrada e parcelas à construtora, corrigidas pelo INCC | Entrada e juros de obra ao banco |
| Quando começa a amortização | Depois do repasse | Depois da entrega |
| Principal risco | Crédito aprovado ser menor que o saldo | Juros de obra elevarem o custo antes das chaves |
| Disponibilidade | Na maioria dos empreendimentos | Só onde há convênio com o banco |
Passo a passo para financiar um imóvel na planta
- Simule antes de reservar a unidade. Use o simulador de pelo menos dois bancos para saber quanto crédito sua renda comporta.
- Leia o contrato e o memorial de incorporação. Confira prazo de entrega, índice de correção, valores das parcelas e multas.
- Confirme o registro da incorporação. A incorporação precisa estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis antes das vendas.
- Pague a entrada e as parcelas de obra. Guarde os comprovantes e acompanhe o saldo corrigido pelo INCC.
- Inicie a análise de crédito de 4 a 6 meses antes das chaves. Separe documentos pessoais, comprovantes de renda e extrato do FGTS, se for usá-lo.
- Aguarde a avaliação do imóvel pelo banco. O valor financiado é calculado sobre a avaliação, que pode ser diferente do preço de venda.
- Pague o ITBI e as taxas de cartório. Esses valores são cobrados antes do registro do contrato.
- Assine o contrato e registre-o. Com o registro, o banco paga o saldo à construtora e você recebe as chaves.
Quanto você precisa ter de entrada
O banco financia apenas uma parte do valor de avaliação do imóvel. Em dezembro de 2025, a Caixa informou que voltou a financiar até 80% do valor do imóvel no sistema SAC e até 70% na Tabela Price, segundo a Agência Brasil. Outros bancos têm regras próprias, e esses percentuais mudam com frequência; confirme a condição vigente na hora da simulação.
Outros dois limites costumam definir o valor aprovado:
- Comprometimento de renda: os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda bruta familiar.
- Teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH): o novo modelo de crédito imobiliário anunciado em outubro de 2025 elevou o teto do SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, com transição até a vigência plena prevista para 2027. Imóveis dentro do SFH podem usar o FGTS e têm juros limitados por regra.
Exemplo: em um apartamento de R$ 600 mil avaliado pelo mesmo valor, financiar 80% significa um crédito de até R$ 480 mil. Os outros R$ 120 mil formam a entrada, que pode ser paga em parte no sinal e em parte nas parcelas de obra. Lembre-se de que o saldo corrigido pelo INCC até as chaves tende a ser maior do que o valor original.
O INCC e a correção do saldo durante a obra
O INCC mede a variação dos custos da construção civil e é calculado pela FGV. Ele corrige mensalmente as parcelas e o saldo devedor do imóvel na planta até a entrega. Em julho de 2023, o índice passou por uma revisão de metodologia, que não acontecia desde 2009, para incluir novos padrões de construção.
Na prática, o INCC pode subir mais ou menos do que a inflação geral. Entre 2020 e 2022, por exemplo, ele ficou acima da inflação nos três anos. Por isso, ao planejar o financiamento, considere uma folga sobre o saldo indicado no contrato. Depois das chaves, a correção segue o índice definido no seu contrato de financiamento.
Como usar o FGTS na compra na planta
O FGTS pode ser usado na compra de imóvel na planta desde que o empreendimento e o comprador atendam às regras do SFH. As principais condições são:
- ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada sob o regime do FGTS, somando períodos;
- não ter imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nem nas cidades vizinhas ou da mesma região metropolitana;
- não ter financiamento ativo no SFH;
- comprar um imóvel residencial urbano para morar, dentro do teto do SFH.
Em muitos casos, o saldo do FGTS é liberado no momento da contratação do financiamento, ou seja, perto da entrega das chaves. Ele pode ajudar a compor a entrada, reduzir o valor financiado ou amortizar o saldo depois.
Custos além das parcelas
- ITBI em Porto Alegre: a alíquota geral é de 3% sobre o maior valor entre o venal e o da transação. Para a parte efetivamente financiada em financiamento residencial com prazo mínimo de 5 anos, e para os recursos do FGTS, a alíquota é de 0,5%, até o limite de 68.000 UFMs. O imposto é pago antes da escritura ou do registro do contrato.
- Registro em cartório: o contrato de financiamento precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
- Taxas do banco: avaliação do imóvel, análise jurídica e tarifas previstas no contrato.
- Juros de obra: se você optar pelo financiamento na planta direto com o banco.
- Condomínio e IPTU: passam a ser seus a partir da entrega das chaves.
Cuidados antes de assinar
Patrimônio de afetação
Quando o empreendimento tem patrimônio de afetação, o dinheiro da obra fica separado do restante da incorporadora. Isso protege o comprador em caso de dificuldades financeiras da empresa e também muda as regras de distrato.
Prazo de entrega e atrasos
A Lei 13.786/2018 permite até 180 dias de tolerância no prazo de entrega, sem multa. Passado esse prazo, o comprador pode pedir a rescisão com devolução dos valores pagos e da multa, em até 60 dias, ou manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.
Desistência (distrato)
Se você desistir da compra, a mesma lei permite que a incorporadora retenha até 25% do valor pago, ou até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação, além de descontar a corretagem. Em compras feitas em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, há prazo de 7 dias para desistir com devolução integral.
Reserve uma margem no orçamento
Entre a correção pelo INCC, o ITBI e as taxas de cartório, o valor necessário nas chaves costuma ser maior do que o previsto no início. Ter uma reserva evita apertos no momento do repasse.
Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação do banco, de um advogado ou de um consultor financeiro.
Como a Imobi ajuda
A equipe da Imobi Negócios acompanha lançamentos e pré-lançamentos em Porto Alegre e ajuda a comparar condições de pagamento, simular o financiamento e organizar a documentação até a entrega das chaves. Veja os imóveis à venda ou fale com a equipe pelo WhatsApp.
Perguntas frequentes sobre financiamento de imóvel na planta
Dá para financiar um imóvel na planta?
Sim. O mais comum é pagar a entrada e as parcelas de obra à construtora e financiar o saldo no banco na entrega das chaves. Também é possível financiar direto com o banco durante a obra, no crédito associativo, quando o empreendimento tem convênio.
Quando começo a pagar o financiamento do banco?
No modelo de repasse, as parcelas do banco começam depois da assinatura do contrato, perto da entrega das chaves. No crédito associativo, você paga juros de obra durante a construção e a amortização começa depois da entrega.
O que é o repasse?
É a etapa em que o banco paga à construtora o saldo que falta do imóvel e o comprador passa a dever ao banco. Acontece quando a obra termina, depois do habite-se, da avaliação do imóvel e da aprovação do crédito.
O que é o INCC e por que ele aumenta o saldo?
O INCC é o Índice Nacional de Custo da Construção, calculado pela FGV. Ele corrige as parcelas e o saldo do imóvel na planta até a entrega. Se os custos da construção sobem, o saldo a pagar nas chaves também sobe.
Quanto preciso ter de entrada?
Depende do banco e do sistema de amortização. Em dezembro de 2025, a Caixa financiava até 80% do valor do imóvel no SAC e até 70% na Price. Nesse caso, a entrada mínima seria de 20% a 30% do valor de avaliação.
Posso usar o FGTS para comprar imóvel na planta?
Sim, se o imóvel estiver dentro das regras do SFH e você cumprir os requisitos: 3 anos de FGTS, não ter imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha e não ter financiamento ativo no SFH. A liberação costuma ocorrer na contratação do financiamento.
O que são juros de obra?
São os juros cobrados pelo banco durante a construção no financiamento na planta. Eles variam conforme o andamento da obra e não reduzem o saldo devedor. A amortização só começa depois da entrega do imóvel.
Quanto custa o ITBI em Porto Alegre?
A alíquota geral é de 3%. Sobre a parte financiada em financiamento residencial com prazo mínimo de 5 anos e sobre o FGTS usado na compra, a alíquota é de 0,5%, até o limite de 68.000 UFMs. O pagamento é feito antes do registro.
E se a construtora atrasar a entrega?
A lei admite até 180 dias de tolerância. Depois disso, você pode rescindir o contrato com devolução dos valores pagos e multa ou manter a compra e receber 1% do valor pago por mês de atraso, com correção.
Posso desistir da compra na planta?
Sim, mas há retenção. A incorporadora pode reter até 25% do valor pago, ou até 50% se houver patrimônio de afetação, além da corretagem. Em compras fora da sede da incorporadora, há 7 dias para desistir com devolução integral.
Fontes
- Agência Brasil: Caixa libera contratação de mais de um financiamento imobiliário (dez/2025)
- IRIB: governo lança novo modelo de crédito imobiliário (out/2025)
- Prefeitura de Porto Alegre: ITBI
- AASP: lei que regulamenta o distrato imobiliário (Lei 13.786/2018)
- B3 Bora Investir: o cálculo do INCC vai mudar
- CNN Brasil: como usar o FGTS para comprar um imóvel em 2026
